5k
Wyprowadzasz się z domu rodzinnego i co dalej? O problemie mieszkalnictwa w Polsce i na świecie
Człowiek spędza średnio około 80 proc. swojego życia w mieszkaniu, tak więc naturalnie stanowi ono ważny wyznacznik jakości życia. Odpowiednie lokum – jedna z podstawowych potrzeb ludzkiej egzystencji – tak naprawdę okazuje się luksusem. W strukturze potrzeb człowieka mieszkanie zapewnia przestrzeń do życia i daje możliwość zaspokajania wszelkich innych potrzeb podstawowych i tych wyższego rzędu. Pełni ono też znacznie szersze funkcje – w pewnym sensie decyduje o trwałości rodziny, wymiarze kultury i modelu życia, a nawet wyznacza trend demograficzny. Z tego powodu sytuacja mieszkaniowa kraju często w dużej mierze decyduje o losie państwa, jest to więc problem społeczny, który coraz częściej analizowany jest w licznych badaniach.
Doświadczenia mieszkaniowe Polaków są w dużej mierze uwarunkowane momentem wejścia w dorosłe życie.
Od budownictwa zakładowego po brak zdolności kredytowej – czyli historia mieszkalnictwa w Polsce
Kwestia mieszkalnictwa w Polsce ewoluowała na przestrzeni lat, co jest efektem różnych uwarunkowań historycznych. Po II wojnie światowej starano się odbudować zniszczenia oraz odpowiednio przydzielić to, co zostało ocalone. Z kolei PRL był czasem zmagań z rosnącą presją demograficzną i koniecznością sprostania wyzwaniom rosnącego popytu. Przełożyło się to przede wszystkim na niską jakość powstających wówczas mieszkań. Kolejne zmiany, czyli przejście do gospodarki rynkowej w latach 90. XX wieku, przyniosły ograniczenie roli państwa w sektorze oraz rozwój rynku deweloperskiego. Wówczas Polacy mieli możliwość nabycia mieszkania za niewielką część jego wartości.
Z czasem jednak sytuacja po raz kolejny uległa zmianie – problemem osób, które musiały w późniejszym okresie nabywać mieszkanie w regularnej cenie, był często brak zdolności kredytowej lub zadłużanie się długoletnim kredytem hipotecznym, często w obcej walucie. Być może to właśnie m.in. z tego powodu pokolenie osób urodzonych po 1990 roku znacznie ostrożniej podchodzi do kwestii zaciągania kredytów hipotecznych. Dodatkowo wymogi bankowe, które zostały zaostrzone po kryzysie 2008 roku, często uniemożliwiały skorzystanie z tej opcji.
Jak to wygląda teraz? Ceny mieszkań poszły w górę – w ciągu ostatnich 15 lat wzrosły dwukrotnie. Mimo rosnących cen i innych niekorzystnych warunków związanych z rynkiem mieszkaniowym, Polacy cenią sobie mieszkania na własność – aż 84 proc. z nich zamieszkuje w mieszkaniach własnościowych. Taki wynik jest charakterystyczny dla państw Europy Środkowo-Wschodniej. W Polsce ok. 2/3 mieszkań finansowanych jest środkami własnymi, mimo to wskaźnik ten regularnie spada i obserwuje się wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi. Na koniec III kw. 2019 roku liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy wynosiła ponad 2,3 mln.
Zdjęcie: Narodowe Archiwum Cyfrowe
W rankingu OECD dotyczącym warunków mieszkaniowych Polska zajęła przedostatnie miejsce wśród 34 badanych krajów.
Współczesne problemy mieszkalnictwa w Polsce
W Polsce zmagamy się przede wszystkim z deficytem mieszkaniowym. Szacuje się, że pod koniec 2019 roku w dalszym ciągu brakowało ok. 650 tys. mieszkań. Kolejnym problemem jest brak mieszkań na wynajem, zwłaszcza dla osób młodych i o średnich dochodach oraz szybki wzrost cen nieruchomości, który grozi powstaniem dużej bańki spekulacyjnej.
Zdecydowana większość mieszkań oddawanych w Polsce to budownictwo deweloperskie – w roku 2019 ten odsetek wyniósł 97,8 proc. Taki typ budownictwa w znacznym stopniu przyczynił się do przeciętnej ceny m2 powierzchni użytkowej mieszkania w Polsce. W 2018 roku było to 4 926 zł, co stanowi wynik o 11 proc. wyższy niż w 2011 roku. Do nabycia mieszkania o powierzchni 70 m2 potrzebne było więc 7,5 przeciętnych rocznych pensji. Taki współczynnik wskazuje na problem dostępności mieszkań przede wszystkim dla młodych ludzi, którzy wchodzą na rynek pracy. Wiele osób decyduje się więc na mieszkanie z rodzicami – w Polsce 45,1 proc. osób w wieku 25-34 lata mieszka wspólnie z rodzicami, tymczasem średnia dla Unii Europejskiej jest na poziomie 28,6 proc. Tym samym Polska plasuje się pod tym względem na 8. miejscu w UE. Wyprowadzenie się z domu rodzinnego to krok w dorosłość, a specjaliści w różnych dziedzin od lat wskazują na negatywne konsekwencje charakterystycznego dla Włoch zjawiska bamboccioni, czyli dość powszechnej praktyki zamieszkiwania dorosłych dzieci z rodzicami.
Image by Uta Scholl on Unsplash.com
Polacy obawiają się decyzji o zakupie mieszkania. Dla wielu osób to ciężar finansowy jest najbardziej zniechęcającym czynnikiem. Według wyników badania IPSOS wzięcie wysokiego kredytu stanowi problem dla 84 proc. respondentów, dla 80 proc. są nim wysokie ceny mieszkań i ryzyko wzrostu stóp procentowych. Ceny mieszkań i domów są coraz większym problemem głównie dla młodych Polaków. Rosną szybciej niż dochody, co sprawia, że zakup własnej nieruchomości staje się coraz trudniejszy.
Problem mieszkalnictwa dotyka przede wszystkim mieszkańców dużych miast.
W badaniu Habitat for Humanity i MillwardBrown potwierdziło to 74 proc. ankietowanych. Sytuację determinują przede wszystkim wysokie i stale rosnące ceny mieszkań w dużych aglomeracjach. Do niedawna odsetek ten spadał wraz z wielkością miasta, jednak obecnie tendencja ta uległa wypłaszczeniu, co wskazuje na pogarszającą się sytuację mieszkaniową w mniejszych miejscowościach.
Joanna Erbel
aktywistka miejska, działaczka polityczna, autorka książki 'Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej'
Nie rozmawiamy o problemach mieszkaniowych, to wręcz sprawa często wstydliwa.
Jest taniej niż we Francji, ale mamy mniej mieszkań niż na Węgrzech.
Polska na tle Europy
Trudno jednoznacznie ocenić, czy w Polsce problem mieszkalnictwa jest większy czy mniejszy w stosunku do innych krajów europejskich – tak naprawdę zależy to od wielu czynników. Podczas gdy w Polsce należy odłożyć 7,5 średnich pensji rocznych, aby zakupić mieszkanie o powierzchni 70 m2, w Portugalii i Belgii należy odłożyć kolejno 3,8 i 4 pensje. To nie stawia Polski w dobrym świetle i sugeruje niełatwą sytuację mieszkaniową. Również wskaźnik młodych osób mieszkających z rodzicami nie jest zadowalający – 45,1 proc. kontrastuje z 28,6 proc. europejską średnią. W czołówce znalazła się z kolei Chorwacja z wynikiem 62,4 proc., Grecja – 57,5 proc. i Słowacja z 56,4 proc. Najniższe wartości tego parametru odnotowano z kolei w Danii – 3,2 proc., Finlandii – 5,4 proc. i Szwecji – 6,4 proc., co akurat jest uwarunkowane m.in. kulturowo, ponieważ w Skandynawii stawia się na szybkie usamodzielnianie się młodych osób. Również ilość mieszkań w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców nie jest w Polsce zadowalająca. Wskaźnik wynosi 386 mieszkań, a gorszy wynik odnotowano jedynie na Słowacji – 369 mieszkań. Tymczasem w Niemczech wskaźnik ten wysoki 509, a na Węgrzech 456 mieszkań.
Kolejnym ważnym wyznacznikiem jest przeciętna cena m2. W Polsce odpowiada ona ok. 1 370 euro/m2. Wśród badanych 16 państw (wśród nich 10 europejskich) wypadliśmy całkiem nieźle, biorąc pod uwagę, że w Norwegii czy Francji cena była prawie trzykrotnie wyższa. Taniej w UE było jedynie w Portugalii i na Węgrzech. Również w kontekście liczby nowo wybudowanych mieszkań na 1 tys. mieszkańców wypadamy dobrze. Z wynikiem 4,9 zajmujemy ex aequo z Estonią 5. miejsce wśród 22 krajów Unii Europejskiej. Lepszy wynik osiągnęła Finlandia, Austria, Francja i Szwecja.
Photo by Maria Lupan on Unsplash.com
Kontrowersyjne działania polityków i strajki mieszkańców – problem dotyka kolejnych miast.
Problem mieszkalnictwa w innych państwach europejskich
Dużą uwagę na kwestie związane z mieszkalnictwem zwraca się m.in. w Berlinie, gdzie 85 proc. mieszkańców żyje w wynajmowanych mieszkaniach. Czynsze regularnie rosną, co stało się realnym zagrożeniem dla wielu berlińczyków. Władze miasta podejmują kroki w celu zmniejszenia skali problemu – tamtejsza rada miasta zagłosowała za projektem uchwały umożliwiającej zamrażanie czynszów na poziomie z czerwca 2019 roku na pięć lat. Dokument miał ocalić 1,5 mln mieszkań przed galopującą podwyżką czynszu – co stanowi aż 90 proc. zasobów mieszkaniowych miasta. Ostatecznie uchwała została uznana za niezgodną z konstytucją, co sprawiło, że tysiące berlińczyków wyszło na ulicę, aby zaprotestować przeciw praktyce regularnego podwyższania czynszu. W tym roku w Berlinie przeprowadzono też referendum w sprawie wywłaszczenia mieszkań należących do ogromnych firm nieruchomościowych. Wzięło w nim udział 1,7 mln berlińczyków, a za zagłosowało 56 proc. pytanych.
Również w Hiszpanii problem mieszkalnictwa zaczął być traktowany poważniej. Tam dotyczy on w znacznym stopniu właśnie młodych osób, dlatego rząd rozważa zaoferowanie obywatelom w wieku od 18 do 35 lat finansowego wsparcia w wysokości 250 euro miesięcznie, aby pomóc im w opuszczeniu domów rodzinnych. Kwota przeznaczana właśnie na czynsz ma być wypłacana przez dwa lata. Premier Hiszpanii Pedro Sánchez chce, aby młodzi ludzie mieli dostęp do przyzwoitych mieszkań. W tym kraju młodzi dorośli mają tendencję do wyprowadzki z domu rodzinnego w wieku około 30 lat – to prawie cztery lata później niż średnia Unii Europejskiej. Nie jest to jedynie kwestia mieszkania u rodziców, ale często też bycia przez nich utrzymywanym – według Eurostatu w ubiegłym roku 22,3 proc. dorosłych Hiszpanów w wieku 20-34 lat nie miało zatrudnienia ani nie było zapisanych do żadnego programu edukacyjnego. Polityka wsparcia młodych w usamodzielnianiu się to jedno, ale Hiszpania walczy również z rosnącymi czynszami. W marcu 2019 roku uchwalona została nowelizacja ustawy o dzierżawie, która obejmowała stworzenie indeksu cen referencyjnych. Kolejna poprawka umożliwia regionom definiowanie własnych wskaźników. Katalonia była pierwszym regionem, który wdrożył środki kontroli czynszów, które mają na celu zapobieżenie przekroczeniu początkowego czynszu za nieruchomość.
Photo by image/Seeliger on dw.com
Miasta powinny zacząć traktować problem mieszkalnictwa priorytetowo.
Jak to zmienić?
Mimo wieloletniego wysiłku władz centralnych i samorządowych, które podejmują działania na rzecz zwiększania dostępności niedrogich mieszkań dla różnych grup społecznych, w Polsce w dalszym ciągu brakuje systemowych, powszechnie dostępnych i niedrogich rozwiązań mieszkaniowych. Z tego powodu brak stabilności mieszkaniowej w dalszym ciągu stanowi jeden z najistotniejszych problemów Polek i Polaków. Ta kwestia w znacznym stopniu determinuje ich wybory rodzinne, zawodowe czy te podejmowane w zakresie jakości i komfortu życia.
Niektóre miasta świata faktycznie zaczęły szukać rozwiązań problemu mieszkalnictwa – od wykupywania mieszkań od prywatnych właścicieli w USA po wyższe podatki dla nabywców nieruchomości z zagranicy w Australii – władze miejskie na wiele sposobów starają się zażegnać kryzys. Skuteczna polityka mieszkaniowa powinna umożliwiać ludziom przenoszenie się do nowych miejsc, w których będą mogli podjąć satysfakcjonującą pracę. Te problemy wymagają spójnych i całościowych rozwiązań, obejmujących wszystkie grupy społeczne. Priorytetami odpowiedniej polityki mieszkaniowej państwa powinny być zwiększanie elastyczności podaży mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym, wsparcie budownictwa nakierowanego na zaspokojenie potrzeb osób o niskich i średnich dochodach, a także rozwój najmu instytucjonalnego, który zapewni wzrost dostępności lokali na wynajem na bezpiecznych dla najemców warunkach.
W badaniach Habitat for Humanity Poland Polki i Polacy wskazali działania, których oczekują od władz publicznych w kwestii rozwiązania problemu mieszkalnictwa. 50 proc. respondentów zaznaczyło, że chce, aby wspierane były budowy i remonty zasobu gminnego, 46 proc. popiera budowę mieszkań o umiarkowanym czynszu z możliwością wykupu i 36 proc. bez takiej możliwości.
Photo by Pelayo Arbues on Unsplash.com
Kwestia mieszkalnictwa staje się coraz bardziej palącym problemem dla społeczności wielu dużych miast, niezależnie od poziomu ich rozwinięcia. Ceny mieszkań stale rosną, a chęć ich nabycia w wielu przypadkach wiąże się z zaciągnięciem długoletniego kredytu hipotecznego. Lokum w rozsądnej cenie przestało być problemem jedynie potencjalnych kupców, ale również wynajmujących. Szczególnie odczuwalne jest to przez młodych ludzi, którzy wchodzą na rynek pracy i dopiero zaczynają gromadzić oszczędności. W Polsce jeszcze nie mówi się dużo o tym problemie. Może przyzwyczailiśmy się, że tak jest i nie zdajemy sobie sprawy, że wcale tak być nie musi? Absurdalnie wysoki czynsz czy cena metra kwadratowego odpowiadająca miesięcznej wypłacie nie musi być normą, z czego zaczynają sobie zdawać sprawę chociażby berlińczycy. Kiedy przyjdzie kolej na nas?
Zdjęcie główne: ALAMY LIMITED/Agencja BE&W
Tekst: MZ
