W Polsce branża wielkopowierzchniowych centrów handlowych od lat szybko się rozwija – a to jeszcze nie koniec. Obecnie w naszym kraju działa ponad 400 takich obiektów, ale analitycy przewidują, że na rynku jest miejsce dla kolejnych 200.

W naszym kraju popularne „galerie” otwierają się nawet w mniejszych miastach, gdzie dotychczasowe ulice handlowe szybko pustoszeją.

Tymczasem w USA widać przeciwstawne zjawisko, które pokazuje, co może stać się w Polsce za jakiś czas. Na terenie całych Stanów upadają setki centrów handlowych. Jest to związane ze wzrostem popularności zakupów online i problemami finansowymi wielkich sieci detalicznych takich jak Target, Sears czy JCPenney (właściciele centrów tracą największych najemców i nie są w stanie utrzymać ogromnych obiektów). Według analiz agencji Davidowitz & Associates w ciągu najbliższych 15–20 lat w USA może upaść nawet 50 proc. tradycyjnych centrów handlowych.

Problemy centrów handlowych wywołały w Stanach medialną debatę na temat przyczyn tego zjawiska i przyszłości budynków, które po nich pozostaną. Wielu architektów, urbanistów i socjologów twierdzi, że powodem obecnego stanu rzeczy jest nie tylko rosnąca popularność zakupów internetowych, ale także odejście od pierwotnych założeń Victora Gruena, który jest uważany za pomysłodawcę takich kompleksów handlowych. W połowie tego miesiąca, z okazji rocznicy jego urodzin, w San Francisco zorganizowano konferencję, podczas której przypomniano historię architekta i jego pionierskie idee. Victor Gruen był austriackim Żydem, który w 1938 roku wyemigrował do USA. Na początku boomu gospodarczego lat 50. projektował tam pierwsze wielkopowierzchniowe centra handlowe, które później stały się wzorem dla setek podobnych miejsc.

Gruen chciał, by centrum handlowe było neutralną przestrzenią publiczną, która dawałaby możliwość uczestniczenia w życiu lokalnej społeczności, tak jak agora w starożytnej Grecji czy rynek w jego rodzinnym Wiedniu.

Chodziło mu o zrównoważony mix komercji, rozrywki, kultury i funkcji publicznych. Dlatego w projektowanych przez niego kompleksach, prócz przestrzeni komercyjnej, znalazło się też dużo miejsca na tereny zielone z ogrodami, ptaszarniami i zbiornikami wodnymi oraz galerie sztuki i punkty użyteczności publicznej, takie jak poczty. Co ciekawe, parkingi znajdowały się w pewnej odległości od reszty zabudowań, co miało zmusić klientów do pieszych spacerów długimi promenadami (Gruen nie znosił samochodów, uważał, że nas rozleniwiają i stanowią zagrożenie dla naszego zdrowia). W planach architekta było nawet budowanie w okolicy przychodni oraz szkół w późniejszym czasie. Podsumowując, miało tam być wszystko, co było zarówno w centrach miast, jak i na wsiach, a czego brakowało na przedmieściach. Jednym z pierwszych miejsc, gdzie te założenia zostały zrealizowane, było centrum handlowe Southdale Center w Edinie, w stanie Minnesota, które po otwarciu w 1956 r. było prawdziwą sensacją.

Na początku większość amerykańskich centrów handlowych rzeczywiście tak wyglądała. Można było w nich nie tylko zrobić zakupy, ale także spotkać się ze znajomymi i zjeść obiad. Przed końcem lat 60. chciwość deweloperów i inwestorów wzięła jednak górę nad rozsądkiem. Miejsce terenów zielonych i rekreacyjnych zajęły ogromne parkingi znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowań nowych kompleksów. Wewnątrz funkcje handlowe wzięły natomiast górę nad publicznymi i centra zamieniły się w skupiska sieciowych sklepów i punktów z tanim fast foodem. Victor Gruen ich nie znosił i przy każdej okazji starał się dystansować od 'swojego’ dzieła.

– Marzę o tym, by raz na zawsze zrzec się tego ojcostwa. Nie będę płacił alimentów za te bękarty. One zniszczyły nasze miasta – mówił Gruen w jednym z wywiadów dwa lata przed śmiercią w 1978 r.

Według wielu znawców to właśnie odejście od założeń projektanta przyczyniło się do problemów wielu współczesnych centrów handlowych (oczywiście nie wszystkich, na rynku działają chlubne wyjątki, np. Stary Browar w Poznaniu czy Manufaktura w Łodzi). Bez przewag, jakie dawały im funkcje publiczne, socjalizacyjne czy kulturalne, bardzo trudno im konkurować z tańszymi i bardziej wygodnymi platformami e-commerce. Okazuje się jednak, że idee Victora Gruena często wracają po ich upadku. Przykładem obiektu, który otrzyma nowe życie jest The Highland Mall znajdujący się w Austin w stanie Teksas. Centrum handlowe zostało wybudowane w 1971 r., a jego powierzchnia liczyła aż 81 hektarów. W 2010 roku prawie wszystkie stoiska sklepowe były już puste. Miejsce zostało wykupione przez lokalną uczelnię, która postanowiła przysposobić budynek do celów edukacyjnych. Zresztą to nie jedyna taka koncepcja. Lepiej późno niż wcale.