Narodowy Bank Polski opublikował najnowsze dane o cenach mieszkań i po raz pierwszy od 13 lat w ujęciu transakcyjnym widać spadek jednocześnie na rynku pierwotnym i wtórnym. W IV kwartale 2025 r. nominalne ceny transakcyjne w ujęciu rocznym obniżyły się na rynku pierwotnym o 0,8 proc., a na rynku wtórnym o 0,4 proc.

To pierwszy taki podwójny spadek od 2013 roku.

W praktyce oznacza to, że rynek, który przez lata przyzwyczaił kupujących do narracji o nieuniknionym wzroście, zaczyna się schładzać także w twardych aktach notarialnych, a nie tylko w ofertach. Według danych cytowanych z bazy NBP średnia cena transakcyjna nowych mieszkań liczona łącznie dla siedmiu największych rynków wyniosła w IV kw. 2025 r. 14 251 zł za mkw. i była niższa niż rok wcześniej o wspomniane 0,8 proc. Na rynku wtórnym spadki były rozlane nierównomiernie między miastami, ale w kilku największych ośrodkach widać wyraźne zjazdy rok do roku, np.

Gdynia minus 5,9 proc., Wrocław minus 3,1 proc., Kraków minus 2,2 proc., Warszawa minus 1,2 proc.

Czy to początek większej korekty w polskich miastach? To jeszcze nie musi być gwałtowny zwrot, ale układanka zaczyna sprzyjać korekcie. Po pierwsze, wysokie stopy procentowe i ostrożniejsza akcja kredytowa ograniczają popyt, a część zakupów inwestycyjnych traci sens, gdy relacja ceny mieszkania do czynszów i wynagrodzeń przestaje się spinać. Po drugie, rynek ma coraz większą podaż, bo po boomie inwestycyjnym rośnie liczba mieszkań w ofercie, a część sprzedających z rynku wtórnego wraca na rynek, licząc na zamknięcie zysku z ostatnich lat.

Najbardziej niedocenionym czynnikiem, który może działać na spadek cen w dłuższym horyzoncie, jest demografia.

Polska jest w fazie trwałego spadku liczby ludności i starzenia się społeczeństwa, co oznacza mniej gospodarstw domowych w wieku, w którym najczęściej kupuje się mieszkanie. GUS wprost pokazuje trwały trend ubytku populacji w kolejnych dekadach w swoich prognozach i scenariuszach demograficznych. Jeśli do tego dodać ubytek naturalny i spadek liczby urodzeń, presja popytowa w wielu miastach będzie stopniowo słabnąć, nawet jeśli migracja do największych ośrodków będzie ten efekt częściowo amortyzować.