Czy za kryzysem Evergrande stoi rząd chiński?
Niedawno informowaliśmy o kryzysie olbrzymiej chińskiej firmy deweloperskiej o nazwie Evergrande Group. Jej długi wynoszą około 300 mld dolarów, kurs leci na łeb na szyję, a pracownicy na placach budowy rzucają łopatami. Teraz przyjrzyjmy się przyczynom upadku chińskiego giganta i przede wszystkim roli, jaką odegrał w tym całym zamieszaniu chiński rząd.
Krótko mówiąc: rynek mieszkaniowy w Chinach jest podstawową formą inwestowania przeciętnego Chińczyka.
Czym jest rynek mieszkaniowy w Chinach?
Evergrande stanowi przykład problemów, które od lat nękają chińską gospodarkę. Ceny na rynku nieruchomości są zawyżone w całym kraju: w 2018 roku ceny domów w Chinach były średnio 9,3 razy wyższe niż roczne dochody. W metropoliach takich jak Pekin czy Szanghaj problem jest jeszcze poważniejszy. Ceny mieszkań są dla Chińczyków astronomiczne, a sama zaliczka wymaga skumulowanej pracy kilku pokoleń. Dlatego nieruchomości stały się niemal wyłącznym celem inwestycji mieszkańców Chin. Upadek Evergrande oznacza więc również utratę przez wielu ludzi zaliczek, których nigdy już nie zobaczą, o ile chiński rząd nie wkroczy z pomocą.
Chińska miejska klasa średnia, jedna z najważniejszych grup wspierających Komunistyczną Partię Chin, dużo zainwestowała w nieruchomości. W ramach rządowych reform mieszkaniowych w latach 90. mieszkańcom miast przekazano mieszkania, które wcześniej należały do ich zakładów pracy, co dla wielu stało się podstawą majątku. To sprawiło, że ta grupa weszła na rynek mieszkaniowy jako spekulacyjny inwestor i często głośno protestowała przy lokalnych próbach kontrolowania cen.
Jednym z czynników napędzających narastający kryzys mieszkaniowy jest fakt, że w Chinach prawie nie obowiązują podatki od nieruchomości, co czyni je kuszącą opcją inwestycyjną. Przez to mieszkania są ważne dla wszystkich – zarówno zwykłych obywateli, którzy chcą gdzieś mieszkać, jak i dla spekulantów. Co więcej, większość firm w Chinach to do pewnego stopnia firmy z branży nieruchomości, bo inwestują w nie na wielką skalę. Na przykład dawne linie lotnicze Hainan Airlines przekształciły się w gigantyczną grupę HNA, zanim ogłosiły bankructwo w 2017 roku i wprowadziły na rynek nieruchomości o wartości 11 miliardów dolarów.
Zdjęcie: STR/AFP
Gwałtowny wzrost, zaciąganie pożyczki za pożyczką i branie zaliczek na nieistniejące mieszkania. Nagle weszły nowe regulacje.
Jak Evergrande zaspokajał popyt
Upadająca firma zatrudnia 200 tys. pracowników na stałe i do 4 mln dodatkowych osób na czas realizacji projektów. Firma posiada zaliczki na 1,5 mln mieszkań, z czego część jeszcze nie istnieje. Przyjrzyjmy się, w jaki sposób działa chiński gigant i dlaczego upadł.
Evergrande najpierw wynajmuje ziemię od państwa. Należy bowiem zaznaczyć, że w Chinach ziemia nie może być prywatna. Można jedynie nabyć prawo do użytkowania ziemi do 70 lat, zwykle do celów mieszkaniowych (co notabene daje Partii władzę nad całym rynkiem mieszkaniowym). Wtedy dopiero można tam cokolwiek budować. Evegrande jednak najpierw projektuje mieszkania i rozpoczyna przedsprzedaż na zaliczki na zaprojektowane (lecz jeszcze niezbudowane) mieszkania. Zaliczki są tu kluczowe i są głównym źródłem pieniędzy dla dewelopera. Dzięki nim deweloper ma zdolność do zaciągania kredytów na budowę. Ten model jest idealny przy nastawieniu na gwałtowny i ciągły wzrost – Evergrande rozrastało się w szybkim tempie, ciągle najmując, projektując i budując nowe mieszkania do oporu, tyle, na ile pozwalały pożyczane z banków pieniądze. Jednocześnie deweloper ciągle wychodził na plus, ponieważ miał więcej zasobów i produktu, niż długów. Wszystko się posypało, gdy w sierpniu 2020 roku rząd chiński wprowadził limit długów oraz regulacje dotyczące wydatkowania zaliczek z przedsprzedaży. Nagle Evergrande nie mogło zdobyć pieniędzy na budowę, a przez to nie mogło też zdobyć zaliczek potrzebnych do kolejnych pożyczek, które można by było wykorzystać na najem nowych nieruchomości – firma utraciła płynność. A biorąc pod uwagę fakt, że jej aktywa, tj. mieszkania, nie są aktywami płynnymi, problem był jeszcze większy.
Plan awaryjny polegał na tym, aby obniżyć ceny za mieszkania, żeby deweloper szybciej sprzedał i uzyskał płynność potrzebną do dokończenia projektów, na które wziął już zaliczki – wtedy mógłby sprzedać też te nieruchomości i się ustabilizować. Nawet po zniżkach, biorąc pod uwagę astronomiczne ceny za mieszkania w Chinach, wyszedłby na plus. W praktyce jednak ludzie nie kupowali mieszkań nawet po wielkich zniżkach – sytuacja Evergrande była już jasna, więc potencjalni kupcy, zamiast inwestować, woleli poczekać i popatrzeć, czy cena będzie jeszcze niższa, a ta przecież ciągle spadała. Wówczas publiczna była informacja o wielkim zadłużeniu dewelopera, który zaczął pożyczać pieniądze nie z jednego czy dwóch banków, jak się zwykle robi, ale ze 128 banków i setek instytucji niebankowych. Skoro ludzie nie chcieli już wpłacać zaliczek, główny kranik pieniędzy został zakręcony. Przez to Evergrande musiał trzymać przy sobie coraz to więcej i więcej niesprzedanych nieruchomości lub sprzedawać je po tak dużych zniżkach, że miał z tego niewielki zysk, który był niewystarczający, aby wyciągnąć go z kryzysu. Taka sytuacja sprawiła z kolei, że wartość tych nieruchomości znacząco spadła, co jeszcze bardziej ograniczyło możliwości zaciągania dalszych kredytów w kolejnych bankach, nie mówiąc już o braku płynności. To podniosło pytanie o rzeczywistą wartość aktywów Evergrande i czy od samego początku wartość firmy nie była znacznie niższa niż oceniano – wycena aktywów dotyczyła w końcu w znacznym stopniu mieszkań wciąż niezbudowanych i mogła być sztucznie zawyżona, co, zdaniem ekspertów, zdarza się w przypadku spółek chińskich.
Zdjęcie: Aedas/Archdaily
Cong Yi
Profesor na Uniwersytecie Finansów i Ekonomii w Tianjin
Rząd centralny wytyczał kierunek krajowego rynku nieruchomości na początku 2016 roku: domy służą ludziom do zamieszkania, a nie spekulacji. Dlatego ujawnienie kryzysu Evergrande podkreśla zdecydowaną determinację władz do uregulowania szybko rozwijającego się sektora, którego rozwój opiera się na stosach długów. Przyszły rozwój gospodarczy Chin zależy od innowacji i realnej gospodarki, a nie krótkoterminowego pobudzenia sektora nieruchomości.
Śmierć Evergrande to zapewne celowy zabieg Pekinu – przekłucie bańki spekulacyjnej, której istnienie jest dalekie od ekonomicznej strategii Xi Jinpinga.
Partia przebija bańkę
– Mieszkania są do mieszkania, nie do spekulowania – powiedział prezydent Chin. Bezpośrednim wyzwalaczem kryzysu było w końcu zaostrzenie przez rząd chiński od sierpnia 2020 roku przepisów finansowych, które uniemożliwiły deweloperom zaciąganie dalszych długów. Skutki tego zabiegu raczej nie były strzałem w ciemno, a decyzje Partii nie są losowe.
Chińscy eksperci uważają, że zaciskanie pętli jest celowe – rząd chiński chce przebić bańkę na rynku nieruchomości. Nowe regulacje teoretycznie oznaczają jednak utratę majątku przez ogrom ludności, i to nie tylko tę część, która parała się spekulowaniem, lecz i tę, która zwyczajnie chciała mieć na własność dach nad głową. Z drugiej strony upadek Evergrande i innych molochów deweloperskich oznacza spadek cen na całym rynku i dostęp zwykłych ludzi do tanich mieszkań. W końcu nie upada tylko Evergrande – spadek cen ich aktywów oznacza spadek cen na całym rynku, bo spada wartość tego rodzaju inwestycji. Przez to innym firmom także trudniej o pożyczki i dokończenie projektów, co także może doprowadzić do bankructwa.
Chińscy eksperci uważają, że oczekiwanie, że Pekin może wykupić Evergrande, jest bezzasadne. W rzeczywistości chińscy urzędnicy mówią dziennikarzom, że ‘szykują się na możliwą burzę’. Rząd w Chinach nie zrobi nic, by uratować Evergrande. W najlepszym razie urzędnicy zostaną poproszeni o stanie z boku i złagodzenie skutków fali po upadku Evergrande i innych deweloperów.
Obecna sytuacja na rynku deweloperskim przypomina wojnę Xi Jinpinga z jego własnym rynkiem technologicznym. Alibaba, która była niegdyś równym rywalem dla amerykańskiego Amazona, jest teraz cieniem siebie sprzed dawnych lat, a jej założyciel Jack Ma, niegdyś ikona nowoczesnych Chin, jest ‘krwiopijcą’ naruszającym chińskie prawo. Tak samo niedawno ogłoszone regulacje dotyczące ograniczeń w korzystaniu z internetu przez młodzież, choć wprowadzane są pod hasłem zdrowia psychicznego, uderzają w sektor, który w ostatnich latach wymykał się spod kontroli Partii i posiadał zbyt dużą niezależność. Ostatnio Martin Lau, prezes gigantycznego Tencent Holdings, ostrzegł inwestorów, aby byli gotowi na kolejne ograniczenia regulacyjne. Tencent, największa chińska firma, odnotowała najwolniejsze tempo kwartalnego wzrostu przychodów od początku 2019 roku, w obliczu represji w sektorze technologii edukacyjnych i branży gier mobilnych.
Zdjęcie: Thomas Peter/Reuters
Jedno pytanie: dlaczego?
Sytuacja na tych rynkach – technologicznym i mieszkaniowym – i wyjaśnienie działania Partii są analogiczne. Przyszłość technologii to nie szybkie zakupy i zabijające czas apki, lecz komputery kwantowe, drobne półprzewodniki i satelity. Prezydent Xi martwi się, że kreatywność technologiczna nie jest kierowana do takich projektów, jak energia, transport i opieka zdrowotna. Celem centralnie sterowanego rynku w Chinach musi być rozwój kraju – stąd przebijanie bańki spekulacyjnej i wpuszczenie tanich mieszkań na rynek. Partia po prostu usiłuje przejąć sektory gospodarki, które wyrwały się spod kontroli. Sektor technologiczny dał Chinom galopujący wzrost, ale także dał początek takim postaciom, jak Jack Ma, które stały się niezależnymi potęgami gospodarczymi.
Larry Hu
Główny ekonomista ds. Chin w Macquarie
Mało prawdopodobne, aby saga Evergrande spowodowała załamanie cen nieruchomości. Wartość ziemi jest po prostu bardziej przejrzysta i stabilna niż instrumenty finansowe. Dzieje się tak zwłaszcza w Chinach, gdzie lokalne władze monopolizują podaż ziemi. W rezultacie władze lokalne mają silną motywację do ustabilizowania cen gruntów. W najgorszym wypadku samorząd mógłby nawet odkupić ziemię, tak jak w latach 2014-15.
Aktywa Evergrande być może trafią do samorządów. – Jest wiele niezweryfikowanych doniesień na temat restrukturyzacji Evergrande i przejęcia przez samorządy. Ale jest to zgodne z oczekiwaniami, że władze lokalne przejmą kontrolę – powiedział Yan Yuejin, dyrektor ds. badań w szanghajskim China R&D Institute. – Evergrande ma dużą liczbę projektów. Jeśli nie są one aktywnie przenoszone w różne miejsca pod czyjąś opiekę, będą rzeczywiście podatne na ryzyko. Oczekuje się, że pojawią się różne regulacje przeciwko Evergrande, które mogą być również punktem wyjścia do dopracowania polityki związanej z nieruchomościami.
Rynki chińskie są względnie zamknięte na świat zewnętrzny, przez co krach w Państwie Środka nie powinien mieć takich efektów jak sytuacja związana z upadkiem Lehman Brothers w 2008 roku. Rynek amerykański był wówczas i dalej jest silnie związany z rynkami europejskimi. Przewiduje się, że władze chińskie opanują sytuację i ściślej przywiążą do siebie kolejną gałąź gospodarki. Taki w końcu był ich cel.
Zdjęcie główne: Xinhua
Tekst: Miron Kądziela
