W 2016 roku ówczesne Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa informowało o badaniach, że 40 proc. polskiego społeczeństwa nie jest w stanie kupić ani wynająć mieszkania na wolnym rynku. Odpowiedzią na to miał być program Mieszkanie+, który ostatecznie okazał się niewypałem – z obiecanych kilkuset tysięcy mieszkań powstało zaledwie kilkadziesiąt tysięcy. Plan na papierze był całkiem niezły. W praktyce pojawiły się problemy: czynsze na poziomie niższym niż rynkowy okazały się nierealne, koszty budowy – znacznie wyższe, prywatni deweloperzy nie byli zainteresowani współpracą, którą program zakładał, a grunty oddane pod budowę w ramach programu okazały się nieodpowiednie. A więc ani państwowi, ani prywatni deweloperzy nie pomogli przy budowie tanich mieszkań, głównie z tego samego powodu – to nieopłacalne. Byłoby to może rozwiązanie odpowiednie, gdyby przeznaczone zostały cenne grunty, na których chcieliby budować prywaciarze, a ludzie chcieliby tam mieszkać, np. w okolicach Warszawy. Wtedy program zwracałby się poprzez opcję wykupu przez lokatorów mieszkań na własność, co zakładało Mieszkanie+. Jednak – patrzy wyżej: gruntów nie ma, państwa nie stać.

Najczęściej podnoszone rozwiązanie obniżki cen na rynku nieruchomości – podwyżka stóp procentowych – nie będzie miało zastosowania przypadku osób, których nie stać na kredyt. Polega to na tym, że państwo podnosi stopy procentowe kredytów hipotecznych, przez co mniej osób stać na kredyt, przez co zaś spada popyt, a przez co znowuż spadają ceny. To rozwiązanie rzeczywiście obniżyłoby ceny na rynku komercyjnym, być może pomagając inwestorom lub osobom odpowiednio majętnym, lecz powinno zarazem wykluczyć tych, nad którymi pochylamy się w tym tekście – podwyżka stóp procentowych powiększyłaby grupę osób, których na kredyt nie stać i którzy muszą liczyć na pomoc od państwa.

To może inaczej – rynek się kręci, więc pomóżmy ludziom na niego wejść poprzez dopłaty do kredytów. Tak próbowano robić, najpierw poprzez program Rodzina na Swoim, który polegał na dopłacaniu do kredytu przez kilka pierwszych lat jego spłacania, a później przez Mieszkania dla Młodych, w ramach którego państwo finansowało wkład własny do kredytu, czyli około 20 proc. Jednakże programy były niedopracowane i mocno ograniczone poprzez szereg kryteriów dotyczących wieku, zarobku, ale też metrażu mieszkań. Ponadto program Mieszkania dla Młodych dotyczył wpierw zakupu mieszkań z rynku pierwotnego, na co zareagowali deweloperzy, podnosząc ceny, które i tak w części płaciło państwo. Poza tym dzielili oni już istniejące pustostany na kilka mniejszych, aby mieścić się w kryteriach metrażowych, obracając tym samym mieszkanie kilkukrotnie. Zyskali więc głównie deweloperzy.

Fot. Pixabay z Pexels.

W Wielkiej Brytanii możesz otrzymać mieszkanie na współwłasność poprzez spółdzielnię mieszkaniową. Kupujesz część swojego domu (między 25 proc. a 75 proc.), a pozostałą część płacisz poprzez czynsz. Można również otrzymać niskooprocentowaną pożyczkę na swój depozyt, co nazywa się pożyczką kapitałową. Wówczas dom, który kupujesz, musi być nowym budynkiem, nie może być droższy niż 600 tys. funtów, być jedynym, który posiadasz oraz nie może być wynajmowany lub podnajmowany po zakupie. No i oczywiście – musi cię na niego nie stać. Wtedy potrzebujesz 5 proc. wkładu własnego, rząd pożycza ci do 20 proc., a resztę musisz opłacić poprzez kredyt hipoteczny. Ponadto dom musisz kupić z listy zarejestrowanych konstruktorów. Lepsze to niż nic.

W Niemczech istnieje program o nazwie Baukindergeld. Osoby z dziećmi kupujące pierwszy dom i posiadające roczne dochody poniżej 75 tys. euro kwalifikują się do otrzymania dotacji w wysokości 12 tys. euro na dziecko. Główną agencją federalną wspierającą nowe budowle i zakupy domów jest rządowy KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). W ostatnich latach KfW zajmowało się dotacjami mieszkaniowymi, które obejmują dotacje na renowację istniejących nieruchomości, aby uczynić je bardziej energooszczędnymi lub bardziej dostępnymi dla osób niepełnosprawnych. Podstawowym programem KfW jest „Program 124”, w ramach którego w zeszłym roku wypłacono 4,2 miliarda euro około 87 tysiącom właścicielom nieruchomości, głównie w formie kredytów z dopłatami w wysokości 50 tysięcy euro, które można wykorzystać jako depozyt na pożyczkę na zakup nieruchomości w banku komercyjnym, tak długo, jak nieruchomość jest użytkowana przez kupującego lub jego najbliższą rodzinę.

Prêt à Taux Zéro+ (PTZ+) jest jednym z głównych instrumentów używanych przez rząd francuski, aby zachęcić do posiadania domów we Francji. Kredyt jest dostępny głównie na zakup nowo wybudowanej nieruchomości, jednak na niektórych obszarach można je wykorzystać do zakupu istniejącej starszej nieruchomości, pod warunkiem, że wymaga ona gruntownej renowacji. W tym drugim przypadku skala prac musiałaby być na tyle duża, że obniżona stawka podatku VAT zwykle dostępna na naprawy, konserwację i prace modernizacyjne nie byłaby dostępna. Warunkiem udzielenia kredytu jest brak możliwości późniejszego wynajmu. PTZ+ jest skierowany przede wszystkim do kupujących swój pierwszy dom, ale kwalifikują się również ci, którzy nie mieli własnego domu w ciągu ostatnich dwóch lat, a także osoby niepełnosprawne niezdolne do pracy oraz osoby, których dom został zniszczony w wyniku katastrofy naturalnej. Kwalifikowalność jest również uzależniona od zarobków, które różnią się w zależności od lokalizacji i liczby osób w gospodarstwie domowym. Na większości obszarów wiejskich jest to około 24 tys. euro dla osoby samotnej, 33 tys. euro dla pary, licząc rocznie, ale odpowiednio więcej na obszarach miejskich, gdzie występuje tzw. stres mieszkaniowy, czyli sytuacja, gdy czynsz jest nieproporcjonalnie wysoki w stosunku do dochodów. Maksymalny procent pożyczki wynosi do 40 proc. w przypadku nowej nieruchomości, ale w przypadku starszych nieruchomości pożyczka będzie niższa. Kwota ta różni się też w zależności od wielkości gospodarstwa domowego, lokalizacji nieruchomości, czy jest to nowa, czy istniejąca nieruchomość oraz poziomu efektywności energetycznej nieruchomości. Pod względem lokalizacji kraj jest podzielony na różne strefy, przy czym kwota kredytu i kwalifikujące się nieruchomości różnią się w zależności od strefy. Skomplikowane, co? Ale przynajmniej kupisz sobie dom.

Zdjęcie: Javier Cruz/Pexels
Zdjęcie główne: Pixabay/Pexels
Tekst: Miron Kądziela